Haben Sie den Betrieb Ihrer Eltern gepachtet und wollen nun einen Stall bauen? Dann haben Sie ein Problem, denn Sie bauen auf fremdem Grund und Boden. Das ist mit einigen steuerlichen Tücken verbunden.
Junglandwirt Johannes Klaumann (Namen erfunden) war schon lange klar: Sobald er den Betrieb seiner Eltern pachtet und die volle Verantwortung dafür übernimmt, möchte er als Erstes eine neue Lagerhalle für sein Getreide bauen. Nachdem er seinen Vater von dem Vorhaben überzeugen konnte, stand der weiteren Planung nichts mehr im Wege – dachte er zumindest. Als er aber seinem Steuerberater von den Plänen erzählt, weist dieser ihn auf ein kleines Detail hin, das Klaumann völlig übersehenen hatte: Da der Junglandwirt den Hof von seinen Eltern gepachtet hat, wird er die Halle rein rechtlich auf fremdem Grund und Boden bauen. Denn trotz Pachtvertrag ist der Vater immer noch der Grundstückseigentümer. Das Gebäude würde zum Eigentum des Grundstückseigentümers gehören – unabhängig vom Willen der beteiligten Vertragspartner. Das birgt nicht nur zivilrechtliche, sondern vor allen Dingen auch große steuerliche Tücken.
Neben diesem Fallbeispiel kommen in der Praxis zahlreiche andere Fälle vor, in denen Landwirte auf fremdem Grund und Boden bauen:
• Beispielsweise, wenn eine GbR einen Stall auf der Hofstelle eines der Gesellschafter errichtet. Gleiches gilt für die Vater-Sohn-GbR für den Fall, dass sich das Grundstück im Eigentum des Vaters befindet.
• Wenn die Eigentümerin des Hofes die Ehefrau ist, aber der Ehemann den landwirtschaftlichen Betrieb als Unternehmer führt und eine Halle baut. Planen Sie den Bau auf fremdem Boden, sollten Sie folgendes beachten: Erstellen Sie als Bauherr das Gebäude in eigenem Namen und auf eigene Rechnung, haben Sie gegenüber dem Eigentümer des Grundstücks einen Ersatzanspruch. Denn sein Eigentum „vermehrt“ sich. Da der Verkehrswert des bebauten Grundstücks steigt, haben Sie einen Anspruch auf die Differenz des Verkehrswertes (vor und nach dem Bau). Das Geld, was Sie für das Gebäude bekommen, erhöht Ihren Gewinn.
Baukosten abschreiben
Generell gilt, dass ein Bauherr die Herstellungskosten abschreiben kann. Dazu müssen Sie das Gebäude aus betrieblichem Interesse gebaut haben und es tatsächlich für Ihren Betrieb nutzen, um damit Einkünfte zu erzielen. Ein Dokument, das das nachweist, brauchen Sie nicht. Der „Nachweis“ erfolgt durch die spätere betriebliche Nutzung. Wenn Sie auf fremdem Grund und Boden bauen, dürfen Sie die Abschreibung nicht an die Dauer des Pachtvertrages koppeln. Bei der Berechnung des Abschreibungsbetrages kommt es auf die voraussichtliche tatsächliche Nutzungsdauer des Gebäudes an. Eine höhere Abschreibung nach der kürzeren Dauer des Miet-, Pacht- oder sonstigen Nutzungsverhältnisses ist nicht möglich (Bundesfinanzhof, Az.: III B 2/14). Beträgt die voraussichtliche Nutzungsdauer des Gebäudes beispielsweise 20 Jahre, Ihr Pachtvertrag läuft hingegen „schon“ in zehn Jahren aus, hat das keinen Einfluss. Sie müssen sich an den 20 Jahren orientieren.
Wenn der Eigentümer der Fläche das Gebäude später gegen eine Entschädigungszahlung übernimmt, dann kann er diese Kosten als Anschaffungskosten abschreiben.
Im Übrigen müssen Sie in Ihrer Bilanz „Bauten auf fremden Grundstücken“ angeben. Das erfolgt in der Position „Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Bauten einschließlich der Bauten auf fremden Grundstücken“.
Umsatz- oder Gewerbesteuer fällt an
Bauen Sie auf fremdem Boden ein Gebäude, sollten Sie auch daran denken, was damit geschehen soll, wenn der Pachtvertrag ausläuft. Sie können das Gebäude entweder abreißen oder es auf den Grundstückseigentümer übertragen. Wollen Sie es übertragen, reicht eine Vereinbarung im Pachtvertrag oder eine Rechnung. Sie brauchen keine notarielle Beurkundung.
Sind Sie regelbesteuernder Unternehmer und wollen das Gebäude auf den Grundstückseigentümer übertragen, fallen Umsatzsteuern oder Grunderwerbsteuer an. Hierbei kommt es auf den Zeitpunkt der Lieferung an.
Nach dem Pachtablauf: In den meisten Fällen erfolgt die Weiterlieferung beziehungsweise Übertragung des Gebäudes erst nach Ablauf des Miet- oder Pachtvertrages für den Grund und Boden, auf dem Sie das Gebäude gebaut haben. Bis dahin können Sie das von Ihnen gebaute Gebäude für Ihr Unternehmen nutzen, ohne dass Sie Miete oder Pacht für das Gebäude zahlen müssen. Nach Ablauf der Pacht für die Fläche übertragen Sie das Gebäude an den Grundstückseigentümer. Für die Lieferung fällt keine Umsatzsteuer an. Denn die Übertragung unterliegt der Grunderwerbsteuer: Je nach Bundesland muss der Grundstückseigentümer 3,5 bis 6,5% vom Kaufpreis an Steuern zahlen. Bei Übertragungen innerhalb der Familie gilt jedoch die bekannte Befreiung der Grunderwerbsteuer.
Hierzu ein Beispiel: Landwirt Richard Muck pachtet von seinem Nachbarn ein unbebautes Grundstück für 12 Jahre. Der Nachbar ist damit einverstanden, dass Muck auf seinem Grundstück eine Lagerhalle für Futtermittel baut. Der Grundstückseigentümer beteiligt sich nicht an den Baukosten von 80000 €. Da der Landwirt die Regelbesteuerung anwendet, kann er die ihm für den Bau in Rechnung gestellte Umsatzsteuer als Vorsteuer abziehen (15200 €).
Als sein Nachbar den Pachtvertrag unterzeichnete, wollte er sich nicht festlegen, ob er die Halle nach Ablauf der Pachtzeit gegen eine Entschädigungszahlung übernimmt oder ob er von Muck verlangt, dass er die Halle abreißt. Eine „Weiterlieferung“ fand daher zunächst nicht statt. Nach Ablauf der Pachtzeit für das Grundstück entscheidet sich der Verpächter, das Gebäude zu übernehmen und zahlt dem Landwirt dafür eine Entschädigung. Da die gewöhnliche Nutzungsdauer des Gebäudes noch nicht abgelaufen ist, zahlt der Verpächter Muck den Restwert der Lagerhalle aus, hier 35000 €.
Die Lieferung des Gebäudes ist von der Umsatzsteuer befreit. Der Verpächter muss jedoch 5% Grunderwerbsteuer zahlen, also 1 750 €. Obwohl sich Muck die Vorsteuer der Baukosten zurückgeholt hat, hat das keine umsatzsteuerlichen Folgen. Denn die Veräußerung erfolgt außerhalb des zehnjährigen Berichtigungszeitraumes für die Umsatzsteuer.
Hätte der Landwirt den Pachtvertrag allerdings nur für neun Jahre unterzeichnet und sich die Vorsteuern trotzdem aus den Baukosten zurückgeholt, müsste er eine umsatzsteuerliche Berichtigung vornehmen. Die erstattete Vorsteuer müsste er zurückzahlen.
Lieferung direkt nach dem Bau:
Sie können das Gebäude aber auch direkt Foto: wetreu nach dem Bau an den Grundstücksei-gentümer übergeben. In der Regel ersetzt er Ihnen in diesem Fall die Herstellungskosten für den Bau und berechnet Ihnen nach Fertigstellung des Gebäudes eine Miete/Pacht für die Nutzung. Diese sofortige „Weiterlieferung“ unterliegt nach Auffassung der Finanzverwaltung nicht der Grunderwerbsteuer. Aus umsatzsteuerlicher Sicht handelt es sich aber um eine Werklieferung, für die Sie 19% Steuer an den Fiskus überweisen müssen, wenn Sie der Regelbesteuerung unterliegen.
Hierzu ein Beispiel: Landwirt Andreas Baumann errichtet auf einer gepachteten Fläche eine Lagerhalle für 50000 €. Mit dem Eigentümer hat er vereinbart, dass dieser ihm die Kosten für die Herstellung des Gebäudes ersetzt. Der Landwirt liefert die Halle sofort zum Zeitpunkt der Fertigstellung an den Grundstückseigentümer. Für die Nutzung des Gebäudes zahlt Baumann seinem Verpächter eine angemessene Miete. Der Verpächter ist also nicht nur zivilrechtlicher Eigentümer, sondern erlangt auch die Verfügungsmacht über die Lagerhalle. Es liegt daher eine entgeltliche Lieferung vor.
Gegenleistung des Grundstückseigentümers für die Lieferung der Lagerhalle ist die Übernahme der Baukosten. Die Lieferung ist umsatzsteuerpflichtig. Es fallen 9500 € Steuern an. Der Vorgang unterliegt nicht dem Grunderwerbsteuergesetz.
Der Sonderfall: Haben Sie mit dem Verpächter vereinbart, dass Sie während der Pachtzeit nur eine reduzierte Pacht zahlen müssen und Sie das Gebäude dafür nach Ablauf des Pachtvertrages für die Fläche entschädigungslos auf ihn übertragen, handelt es sich um einen Sonderfall. Die Lieferung des Gebäudes ist dann umsatzsteuerpflichtig. Allerdings berechnet der Fiskus diese anhand der Differenz zwischen der eigentlich angemessenen und der tatsächlich gezahlten Pacht für den Grund und Boden. Die angemessene Pacht orientiert sich dabei an den ortsüblichen Pachten.
Hierzu ein vereinfachtes Beispiel: Landwirt Janns Brinkmann plant auf einer von ihm gepachteten Fläche den Bau einer Strohhalle für 96000 €. Er hat mit seinem Verpächter vereinbart, dass die Halle nach Ablauf der Pachtzeit von zehn Jahren entschädigungslos auf diesen übergehen soll. Als Ausgleich braucht Brinkmann seinem Pächter während der Vertragslaufzeit für die Fläche nur eine ermäßigte Pacht zahlen. Er zahlt nur 100 € pro Monat anstatt der ortsüblichen 900 €. Der kapitalisierte Wert der Mietermäßigung, bezogen auf die verbleibende Pachtdauer, soll den voraussichtlichen Restwert der Lagerhalle bei Ende der Pachtdauer entsprechen (800 €/Monatx 12 Monate x 10 Jahre = 96000 €).
Brinkmann behält also für die Dauer der Pachtlaufzeit die Verfügungsmacht über die Lagerhalle. Nachdem der Vertrag ausgelaufen ist, erfolgt die Lieferung der Halle. Diese ist umsatzsteuerpflichtig. Denn das Entgelt besteht in der Differenz zwischen der eigentlich angemessenen und der tatsächlich gezahlten Miete für den gepachteten Grund und Boden. Da der Grundstückseigentümer pro Monat 800 € weniger Pacht von ihm verlangt, ist dies quasi eine Anzahlung dafür, dass der Landwirt ihm die Halle nach dem Pachtende überträgt. Janns Brinkmann müsste also fortlaufend im Rahmen seiner Umsatzsteuererklärung Umsatzsteuer für die reduzierte Pacht zahlen. Da er pro Jahr 9600 € Pacht einspart, müsste er daher jährlich 1824 € Umsatzsteuer zahlen. Bauen Sie auf fremdem Boden, sollten Sie sich über die steuerlichen Konsequenzen im Klaren sein. Betroffen sind übrigens auch Gebäudeteile, Umbauten und Aus- oder Einbauten in fremde Gebäude.
Autor Stefan Heins
wetreu LBB